શું મકાનમાલિક ‘નોટિસ’ આપ્યા વિના પણ ‘ઘર’ ખાલી કરાવી શકે ? જાણો કાયદો અને નિયમો શું કહે છે
સામાન્ય રીતે દરેક વ્યક્તિ એવું જ માનતી હોય છે કે, મકાનમાલિક કાનૂની નોટિસ આપ્યા વિના ભાડુઆત પાસેથી ઘર ખાલી કરાવી શકે નહીં. એવામાં શું તમે જાણો છો કે, કાયદામાં કેટલાક એવા પણ અપવાદો છે કે, જ્યાં નોટિસ વિના પણ ઘર ખાલી કરાવી શકાય?
ભાડાને લગતા નિયમો ભલે અલગ-અલગ રાજ્યોમાં જુદા-જુદા હોય પરંતુ કેટલીક સૈદ્ધાંતિક સમાનતાઓ દરેક જગ્યાએ હોય છે. ઉદાહરણ રીતે જોઈએ તો, ભાડુઆત પાસેથી ઘર ખાલી કરાવવા માટે યોગ્ય નોટિસ આપવાનો નિયમ તમામ રાજ્યોમાં છે. મોટાભાગના લોકો એ જાણે છે કે, કોઈ પણ સંજોગોમાં નોટિસ આપ્યા વિના ભાડુઆત પાસેથી ઘર ખાલી કરાવી શકાતું નથી પરંતુ દરેક નિયમમાં કેટલાક અપવાદો પણ હોય છે. આવી જ રીતે નોટિસ વિના ઘર ખાલી કરાવવાના મામલામાં પણ કેટલાક અપવાદો છે. આ જાણીને ઘણા લોકોને આશ્ચર્ય થઈ શકે છે પરંતુ કેટલીક પરિસ્થિતિઓમાં મકાનમાલિક નોટિસ આપ્યા વિના પણ ભાડુઆત પાસેથી ઘર ખાલી કરાવી શકે છે.
ભારતમાં ભાડાને લગતા નિયમો મુખ્યત્વે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ (Transfer of Property Act) અને મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ 2021 (Model Tenancy Act 2021) ના આધારે નક્કી થાય છે. આ કાયદા મુજબ માસિક ભાડાપટ્ટો (મંથલી રેન્ટ) સમાપ્ત કરવા માટે સામાન્ય રીતે 15 દિવસની નોટિસ જરૂરી હોય છે. બીજીબાજુ, વાર્ષિક લીઝના કિસ્સામાં 6 મહિના સુધીની નોટિસ આપવી પડી શકે છે. જો કે, નોટિસ સંબંધિત શરતો સામાન્ય રીતે રેન્ટ અથવા લીઝ એગ્રીમેન્ટ મુજબ નક્કી થતી હોય છે.
મકાનમાલિક કેટલીક ખાસ પરિસ્થિતિઓમાં ભાડુઆત વિરુદ્ધ બેદખલ કરવાની (ઘર ખાલી કરાવવાની) પ્રક્રિયા શરૂ કરી શકે છે. આમાં સૌથી મોટું કારણ ભાડું ન ચૂકવવું તે છે. આ સિવાય મકાનને નુકસાન પહોંચાડવું, પરવાનગી વિના સબલેટ કરવું (બીજાને ભાડે આપી દેવું) અથવા રેન્ટ એગ્રીમેન્ટની શરતોનું ઉલ્લંઘન કરવું એ પણ જોડાયેલું છે. જો કે, આ પરિસ્થિતિઓમાં પણ નોટિસ વિના ઘર ખાલી કરાવી શકાતું નથી. મકાનમાલિક માટે કાનૂની પ્રક્રિયાનું પાલન કરવું અનિવાર્ય હોય છે.
કાયદા અનુસાર મકાનમાલિકે પહેલા કાનૂની નોટિસ આપવી પડે છે. આ પછી સિવિલ કોર્ટ અથવા રેન્ટ ઓથોરિટીમાં બેદખલીનો કેસ દાખલ કરવામાં આવે છે. ત્યારબાદ કોર્ટમાં સુનાવણી થાય છે અને આદેશ આવ્યા પછી જ બેદખલી લાગુ કરી શકાય છે. કાયદો મકાનમાલિકને કેટલીક કડક મર્યાદાઓમાં બાંધે છે. ઉદાહરણ તરીકે જોઈએ તો, મકાનમાલિક પોતે લોક (તાળું) બદલી શકતો નથી, વીજળી-પાણી કાપી શકતો નથી કે ભાડુઆતનો સામાન બહાર ફેંકી શકતો નથી. આવું કરવું ગેરકાનૂની રીતે બેદખલ કરવા અથવા સતામણી સમાન ગણવામાં આવી શકે છે. આવા કિસ્સાઓમાં ભાડુઆત પોલીસ અથવા કોર્ટની મદદ લઈ શકે છે.
મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ 2021 હેઠળ લેખિત રેન્ટ એગ્રીમેન્ટને ફરજિયાત બનાવવા પર ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે. આ સિવાય સિક્યોરિટી ડિપોઝિટની મર્યાદા નક્કી કરવામાં આવી છે. આ સાથે જ ભાડાના વિવાદોનો ઝડપથી નિકાલ લાવવાની વ્યવસ્થા કરવામાં આવી છે. નવા માળખામાં ડિજિટલ રજીસ્ટ્રેશન અને દસ્તાવેજી રેકોર્ડને પણ પ્રોત્સાહન આપવામાં આવી રહ્યું છે.
કાયદા અનુસાર મકાનમાલિક સામાન્ય નોટિસ વિનાની સ્થિતિમાં ત્યારે જ કબજો પાછો મેળવવાની પ્રક્રિયા શરૂ કરી શકે છે, જ્યારે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, 1882 ની કલમ 111(a) હેઠળ ભાડાપટ્ટો પહેલાથી જ નક્કી કરેલી મુદતનો હોય અને તે મુદત પૂરી થઈ જાય અથવા ભાડુઆત ભાડાપટ્ટો સરન્ડર (પરત) કરી દે. આ ઉપરાંત કલમ 111(b) અને 111(c) હેઠળ જો કોઈ ચોક્કસ ઘટના અથવા મકાનમાલિકના અધિકારો સમાપ્ત થવાને કારણે ભાડાપટ્ટો પૂરો થઈ જાય, તો પણ ભાડાપટ્ટો સમાપ્ત થયેલો ગણાય છે. બીજી તરફ, ભાડાપટ્ટાની શરતોના ઉલ્લંઘન અથવા જપ્તીની જોગવાઈ કલમ 111(g) માં છે. જો કે, મોટાભાગના ઘરોમાં લાગુ પડતા મહિના-દર-મહિનાના ભાડાપટ્ટામાં કલમ 106 હેઠળ 15 દિવસની અથવા એગ્રીમેન્ટમાં નક્કી કરેલી મુદતની લેખિત નોટિસ આપવી જરૂરી હોય છે.
