MONEY9: બિલ્ડરની એશ્યોર્ડ રિટર્નની લૉલીપોપમાં ન ફસાતા

રોકાણકારોને લલચાવવા માટે બિલ્ડર મોટા-મોટા વાયદા કરે છે. આમાંથી જ એક ટર્મ છે એશ્યોર્ડ રિટર્ન. એશ્યોર્ડ રિટર્ન સાંભળવામાં તો સારુ લાગે છે. પરંતુ હકીકતમાં કંઈક અલગ જ છે. બિલ્ડર એશ્યોર્ડ રિટર્નની લૉલીપોપ બતાવીને ઘર ખરીદનારને ફસાવે છે.

Divyesh Nagar

| Edited By: Kunjan Shukal

Jul 05, 2022 | 4:43 PM

MONEY9: રોકાણકારો (INVESTOR)ને લલચાવવા માટે બિલ્ડર (BUILDER) મોટા-મોટા વાયદા કરે છે. આમાંની જ એક ટર્મ છે એશ્યોર્ડ રિટર્ન. એશ્યોર્ડ રિટર્ન સાંભળવામાં તો સારુ લાગે છે. પરંતુ હકીકતમાં કંઈક અલગ જ છે. બિલ્ડર એશ્યોર્ડ રિટર્નની લૉલીપોપ બતાવીને ઘર ખરીદનાર સહિત રોકાણકારોને ફસાવે છે. બાદમાં પૈસા અને યૂનિટની ડિલીવરી સમયે મોં ફેરવી લે છે.

45 વર્ષના સુધીર બંસલે વર્ષ 2015માં કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં એશ્યોર્ડ રિટર્નના નામે 50 લાખ રૂપિયા ઈન્વેસ્ટ કર્યા. પઝેશન મળવા એટલે કે 3 વર્ષ સુધી 12 ટકાના રિટર્નનો વાયદો કર્યો. દોઢ વર્ષ સુધી પૈસા મળ્યા. ત્યારબાદ બિલ્ડર આનાકાની કરવા લાગ્યો. હવે ન રિટર્ન મળી રહ્યું છે ન પઝેશન. તેમને ખબર નથી પડી રહી કે ક્યાં ફરિયાદ કરે? કોનો દરવાજો ખટખટાવે. આ મુસીબત સુધીર જેવા હજારો લોકોની છે. એશ્યોર્ડ રિટર્નના વાયદામાં કેટલો દમ છે. આજે અમે તેની તપાસ કરીશું. સૌથી પહેલા સમજીએ કે શું છે ‘એશ્યોર્ડ રિટર્ન સ્કીમ’

‘એશ્યોર્ડ રિટર્ન’ એક પોપ્યુલર ટર્મ છે. તેનો ઉપયોગ ગ્રાહકોને લલચાવવા માટે કોમર્શિયલ અને રેસિડેન્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સમાં સૌથી વધુ થાય છે. ડેવલપર પઝેશન મળ્યા બાદ ગ્રાહકોને 12-18 ટકાનું એશ્યોર્ડ રિટર્ન ઑફર કરે છે. આ રીતે જાહેરાતો દ્વારા લોકોને તેમના પૈસા મોટાભાગે અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન પ્રોજેક્ટ્સમાં ઈન્વેસ્ટ કરવા માટે લલચાવવામાં આવે છે.

એશ્યોર્ડ રિટર્ન સ્કીમ ગેર-કાયદે કેમ છે?

સુપ્રીમ કોર્ટના વરિષ્ઠ સલાહકાર અનિલ કર્ણવાલ જણાવે છે કે સરકારે ધ બેનિંગ ઓફ અનરેગ્યુલેટેડ ડિપોઝિટ સ્કીમ બડ્સ એક્ટ 2019 બનાવ્યો છે, જેને જુલાઈ 2019માં નોટિફાઈ કરવામાં આવ્યો. આ કાયદાનો હેતુ અનરેગ્યુલેટેડ ડિપૉઝિટ સ્કીમ્સ પર પ્રતિબંધ લગાવવાનો અને તેને ગેરકાયદે જાહેર કરવાનો છે. આવામાં જો કોઈ રિયલ એસ્ટેટ કંપની એશ્યોર્ડ રિટર્ન જેવી સ્કીમ લાવે છે તો તે આ કાયદાનું ઉલ્લંઘન છે. આ ઉપરાંત, માર્કેટ રેગ્યુલટર સેબીના પણ કેટલાક અંકુશો છે, જેના કારણે એશ્યોર્ડ રિટર્ન ‘ગેરકાયદે’ જાહેર થયેલું છે. તેમ છતાં ડેવલપર્સ આ પ્રકારની સ્કીમો અલગ-અલગ નામથી લાવે છે. ઈન્વેસ્ટર્સને છેતરવાના ઉદ્દેશથી લાવવામાં આવતી આ સ્કીમ્સ પર પ્રતિબંધ માટે રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એક્ટ એટલે કે રેરામાં સંશોધન કરવું જોઈએ.

હરિયાણા રેરાએ ફેબ્રુઆરી 2022માં મધુશ્રી ખેતાન વિરુદ્ધ વાટિકા લિમિટેડના કેસમાં મહત્વનો નિર્ણય કર્યો. હરિયાણા રેરાએ બિલ્ડર વાટિકા લિમિટેડને એગ્રીમેન્ટમાં નક્કી કરવામાં આવેલો એશ્યોર્ડ રિટર્ન રેટ એલૉટીને ચુકવવાનો આદેશ કર્યો. આ સાથે જ કોમર્શિયલ કૉમ્પ્લેક્સમાં નિર્ધારિત યૂનિટનું પઝેશન આપવાનો પણ નિર્દેશ કર્યો.

નિષ્ણાતનો મત

કર્ણવાલ જણાવે છે કે ડેવલપર ક્યાં તો વચન અનુસાર રિટર્ન નથી આપતા ક્યાં તો પછી પેમેન્ટમાં ડિફૉલ્ટ કરે છે. આવા સંજોગોમાં ઈન્વેસ્ટર્સની પાસે રેરા, કન્ઝ્યુમર કોર્ટ અને સિવિલ કોર્ટમાં જવાનો વિકલ્પ બચે છે. જો કે, જો એવું સાબિત થઈ જાય છે કે કોઈ ઘર ખરીદાર કે ઈન્વેસ્ટર્સે જે એશ્યોર્ડ રિટર્ન લીધું છે તેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ કેપિટલ ગેઈન છે તો તે કન્ઝ્યુમરની ડેફિનેશનમાં નહીં આવે અને આવી સ્થિતિમાં કન્ઝ્યુમર કોર્ટમાં જવાનો તેનો અધિકાર સમાપ્ત થઈ જશે.

મની9ની સલાહ

  1. ઘર ખરીદનાર સહિત ઈન્વેસ્ટર્સે એશ્યોર્ડ રિટર્નની સાથે આવતી ડેવલપરોની આકર્ષક જાહેરાતોથી બચવું જોઇએ અને પોતાની મહેનતની કમાણીને આવી સ્કીમ્સમાં ઇન્વેસ્ટ ન કરવી જોઇએ.
  2. હકીકતમાં બિલ્ડર તમને એક એવી વસ્તુનો ઇન્શ્યોરન્સ આપે છે જે ભવિષ્યમાં થશે. એટલે આવા વચનોમાં ફસાવું ન જોઈએ.
  3. રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સની એશ્યોર્ડ રિટર્નને લઈને ફક્ત શબ્દાવલી બદલાઈ છે, પરંતુ તેનો હેતુ જુનો જ છે.
  4. હવે ડેવલપર્સ એવી ટર્મનો ઉપયોગ નથી કરતા જે પહેલીવારમાં જ ગેરકાયદે દેખાતી હોય.
  5. આ ઉપરાંત, કોરોના મહામારી પછી આ પ્રકારની સ્કીમ્સમાં થોડો ઘટાડો પણ આવ્યો છે. કારણ કે બિલ્ડરો માટે કેપિટલ ભેગી કરવી મુશ્કેલ થઇ ગઇ છે. 

Follow us on

Click on your DTH Provider to Add TV9 Gujarati